Por Nathália Gambati Ferreira
O Contrato de Locação Comercial, comumente utilizado pelos brasileiros, é regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que possui um aspecto protecionista dos direitos do locatário e o faz através de alguns mecanismos, como a ação renovatória de locação comercial abordada neste artigo.
Primeiramente, cumpre ressaltar que este instrumento jurídico foi criado com a finalidade de proteger o locatário dos casos em que o locador, querendo aproveitar-se do ponto comercial estabelecido pelo locatário, aguardava o término do Contrato para abrir um novo ponto comercial com a mesma atividade do locatário, usufruindo de sua antiga clientela.
Desse modo, esta ação se faz necessária quando o locatário não chega a um acordo com o locador quanto a renovação amigável do Contrato, sendo cabível, quando preenchidos os requisitos legais, uma renovação forçada da locação, permitindo-se, assim, que o locatário permaneça naquele determinado ponto comercial.
A Lei do Inquilinato traz em seu artigo 51 e incisos as exigências cumulativas para propositura da ação, sendo elas:
- Imóvel objeto da locação destinado ao comércio: Existem algumas exceções, como os imóveis alugados por médicos, advogados, que por serem profissionais liberais, não exercem atividade empresária e, portanto, não são possuem legitimidade para ingressarem com a ação renovatória.
- Contrato de Locação celebrado por escrito e com prazo determinado: Os Contratos firmados verbalmente não são passíveis de ação renovatória, bem como aqueles que não determinam o prazo de vigência, pois neste caso, o entendimento é de que a locação está sendo firmada por prazo indeterminado.
- Prazo mínimo de 5 (cinco) anos do Contrato: Este requisito pode ser cumprido de duas formas. A primeira delas ocorre quando o Contrato possui vigência de 5 (cinco) anos ou mais. Já a segunda ocorre quando o Contrato possui um prazo de vigência inferior a 5 (cinco) anos, mas foi renovado amigavelmente através de aditivo sem interrupções, de modo que o tempo somado entre o Contrato e o aditivo seja superior a 5 (cinco) anos.
- Exploração por 3 (três) anos do mesmo ramo empresarial pelo locatário: A Lei dispõe que além dos requisitos acima, o locatário deve demonstrar que exerce a mesma atividade comercial por no mínimo 3 (três) anos e sem quaisquer interrupções.
O prazo para ajuizamento da ação renovatória é decadencial e, nos termos do art. 51, §5º da Lei 8.245/91, deve ser proposta até no máximo de 1 (um) ano e no mínimo 06 (seis) meses antes da data de finalização do Contrato de Locação em vigência[1]. Assim, decorrido este prazo a ação será julgada extinta sem resolução do mérito.
Cumpre destacar que o locatário, no momento da propositura da ação deverá, não somente observar os requisitos previstos em lei, mas apresentar os elementos probatórios que comprovem que durante todo a locação cumpriu com todas as obrigações previstas no Contrato, sendo nesse sentido o entendimento jurisprudencial[2].
Assim, como vimos, a ação renovatória é uma ferramenta prevista na Lei do Inquilinato e aplicável para as locações comerciais, com a finalidade de proteger o ponto comercial do locatário, devendo este preencher todos os do artigo 51 da referida lei para a propositura da ação.
[1]CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO NA RESIDENCIAL – PRAZO PARA A JUIZAMENTO – DECADÊNCIA. 1. O direito à ação renovatória deve ser exercido no prazo um ano, no máximo, e de até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato a prorrogar, sob pena de decadência (art. 51, § 5º da lei 8.245 /91). 2. Recurso não provido. TJ-DF – Apelação Cível APL 1669025620098070001 DF 0166902-56.2009.807.0001 (TJ-DF) Data de publicação: 12/05/2011.
[2] Agravo de instrumento. Ação renovatória de contrato de locação. Carência de ação. Documentos juntados com a inicial comprovam, em princípio, o cumprimento das obrigações contratuais. Decadência do direito de ação. Inteligência dos artigos 263 do CPC e 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. Simples distribuição da inicial estanca a contagem do prazo. Idoneidade financeira do fiador. Desnecessidade de demonstração liminar. Fiador primitivo. Idoneidade presumida. Fixação de aluguel provisório. Necessidade de aguardar a produção de prova pericial. Recurso improvido, com observação. (TJ-SP – AI: 149024120128260000 SP 0014902-41.2012.8.26.0000, Relator: Nestor Duarte, Data de Julgamento: 25/06/2012, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2012)
