Por Fernanda Lyra Nunes de Araújo

A aquisição de qualquer bem imóvel deve ser precedida de inúmeras análises para verificação da sua real condição em relação a dívidas em aberto e que podem, eventualmente, recair sobre o próprio bem, possibilitando até sua perda futura.

Recentemente fui apresentada a um caso em que houve a aquisição de um imóvel comercial que tinha sido alugado por prazo determinado e com cláusula de opção de compra pelo locatário.

Um terceiro interessado fez uma oferta para compra daquele imóvel em valor superior ao que tinha sido acordado como opção de compra com o locatário.

O locador, em respeito ao que estabelece a Lei do Inquilinato[1], deu ciência ao locatário sobre a oferta recebida com todas suas condições, permitindo que o locatário pudesse exercer o seu direito de preferência no prazo de 30 dias.

Em resposta, o locatário afirmou o seu interesse na aquisição do imóvel pelo mesmo valor da oferta, porém, em condição de pagamento completamente diferente.

O locador entendeu que o locatário não tinha aceitado integralmente à proposta em igualdade de condições com a oferta e alienou o bem ao terceiro interessado, que pagou o preço e transferiu o bem para si.

Descontente com essa condução do caso, o locatário ajuizou uma ação de obrigação de fazer em face do locador, para que este fosse obrigado a aceitar a proposta feita dentro do prazo de 30 dias, desfazer a venda para o terceiro e alienar o imóvel para si.

O Judiciário, ao analisar o pedido, entendeu que a ausência de manifestação expressa do locatário dentro dos 30 dias subsequentes à notificação para fins de utilização do direito de preferência com aceitação aos seus termos, incluindo valor e forma de pagamento idênticos, retira deste qualquer direito em pretender que o locador efetive a venda em seu favor.

A sentença, todavia, ressalvou que o locatário poderia, concomitantemente à ciência da oferta de venda por terceiro, ter buscado a via judicial para buscar uma indenização pelos lucros cessantes e danos emergentes que aquela venda lhe causou, devendo, claro, demonstrar a comprovação efetiva dos prejuízos havidos.

Diante disso, fica claro que a mera aceitação aos termos da oferta de venda do bem, não confere ao locatário um direito indiscutível, pois é necessário que se observe o prazo (30 dias corridos) e que a aceitação seja integral e idêntica aos termos ofertados pelo terceiro interessado na aquisição do imóvel, sob pena da caducidade do direito de preferência.

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[1] Lei 8.245/1991:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.