A recente regulamentação da reforma tributária, materializada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025, promete redesenhar profundamente a tributação sobre o setor imobiliário e de serviços. No centro das discussões estão o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que passam a incidir sobre operações tradicionalmente fora do alcance dos tributos sobre consumo.

Mas afinal, o que muda para locadores de imóveis, hotéis, parques temáticos e empresas que utilizam intensivamente serviços de hospedagem? As regras diferenciadas — com reduções de alíquotas em alguns casos e aumento da carga em outros — despertam tanto expectativas quanto apreensões.

Os impactos não se limitam a proprietários e empresários do turismo. Plataformas digitais, grandes corporações com gastos relevantes em viagens corporativas e até mesmo condomínios residenciais terão de lidar com novas obrigações, questionamentos jurídicos e custos adicionais.

Segundo Leonardo Roesler, a introdução do IBS e da CBS altera de forma significativa a tributação da locação de imóveis, estendendo o alcance a pessoas físicas que antes estavam fora desse regime. A LC 214/2025, em seu artigo 251, determina a incidência sobre operações onerosas envolvendo bens ou serviços, alcançando locadores que ultrapassem R$ 240 mil anuais em receitas ou possuam mais de três imóveis distintos. Esse novo enquadramento transforma o proprietário em contribuinte obrigatório, aproximando sua atividade da de empresas do setor.

Ainda que as locações de curta duração, inferiores a 90 dias, passam a ser tratadas como serviços de hotelaria, sujeitas a alíquotas mais pesadas e regras mais rigorosas (art. 253 da LC 214/2025). A medida impacta diretamente plataformas digitais de aluguel por temporada, que terão de reavaliar modelos de negócios diante do aumento de carga tributária e da necessidade de compliance fiscal. Além disso, o dispositivo pode fortalecer restrições condominiais a esse tipo de prática, já que o legislador reconheceu seu caráter de atividade econômica equiparada à hospedagem.

Na avaliação de Rosa Freitas, os setores de hotelaria e parques de diversão foram reconhecidos pelo legislador como estratégicos para o turismo e, por isso, receberam tratamento diferenciado. A LC 214/2025 estabelece, em seu artigo 281, uma redução de 40% nas alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis a hotéis e parques, embora ainda se trate de uma carga considerável diante de uma alíquota padrão estimada em 28%. Já para locações comuns de imóveis, o desconto é de 70%, resultando em uma tributação efetiva de 8,4%.

Como inovação relevante surge a inclusão dos serviços de hospedagem prestados por plataformas digitais, como o Airbnb, dentro do regime de hotelaria, mesmo que o imóvel seja residencial e de uso compartilhado. Para o legislador, a divisão em unidades autônomas não descaracteriza o serviço, e a equiparação busca enfrentar a concorrência desleal entre redes hoteleiras e plataformas digitais. Contudo, conforme o artigo 283, os adquirentes desses serviços não poderão se creditar do IBS e da CBS, o que limita a neutralidade fiscal do novo sistema.

De acordo com Eduardo Pontes, a principal distorção trazida pela reforma recai sobre as empresas que adquirem serviços de hotelaria como parte de sua atividade operacional. Embora as alíquotas tenham sido reduzidas em 40%, resultando em uma tributação efetiva de 15,9%, o artigo 283 da LC 214/2025 veda o aproveitamento de créditos de IBS e CBS para despesas com hospedagem. Isso gera um aumento real de custos para companhias que dependem de logística hoteleira, como aquelas do setor de petróleo e gás.

Essa restrição fere o princípio constitucional da não-cumulatividade e pode abrir espaço para questionamentos judiciais. Para Pontes, o legislador considerou os serviços de hospedagem apenas sob a ótica do consumo pessoal, desconsiderando sua essencialidade em diversas atividades produtivas.

Portanto existe uma percepção atual de que a reforma tributária traz avanços em termos de simplificação formal, mas amplia a complexidade prática para setores ligados à hotelaria, turismo e locação de imóveis. O aumento da carga tributária em operações de curta duração e a vedação ao crédito para adquirentes de hospedagem são pontos centrais de controvérsia.

Enquanto alguns segmentos, como hotéis e parques, receberam tratamento diferenciado com reduções de alíquota, a equiparação das locações temporárias ao regime hoteleiro tende a pressionar plataformas digitais e proprietários que atuam nesse nicho. A adaptação exigirá reorganização societária e contratual, além de estratégias para mitigar riscos fiscais e custos adicionais.

Em última análise, a promessa de neutralidade e não-cumulatividade ainda encontra obstáculos no desenho legal, especialmente diante da restrição ao crédito para serviços de hospedagem. Esse descompasso poderá gerar judicialização e exigir ajustes futuros na legislação, à medida que o impacto econômico se tornar mais evidente.

Fonte: https://tributario.com.br/a/hotelaria-e-alugueis-podem-enfrentar-carga-extra-com-ibs-e-cbs/