O início da fase de testes da reforma tributária em 1º de janeiro de 2026 e a edição da Lei Complementar nº 227/2026 alteraram de forma relevante o tratamento fiscal das operações imobiliárias. A locação e a compra e venda de imóveis passaram a se submeter ao Imposto sobre Bens e Serviços e à Contribuição sobre Bens e Serviços (IBS e CBS), que substituem gradualmente o ISS, o ICMS, o PIS e a Cofins, impactando tanto pessoas jurídicas quanto, em determinadas situações, pessoas físicas.
Apesar da inclusão das atividades imobiliárias no campo de incidência do IBS e da CBS, outros tributos permanecem aplicáveis. As operações de locação continuam fora do ISS, que será absorvido pelo IBS, enquanto a compra e venda segue sujeita ao Imposto de Renda, à CSLL, quando realizada por empresas, e ao ITBI nas transmissões imobiliárias. A combinação desses fatores indica tendência de elevação da carga tributária do setor, ainda que a legislação preveja alíquotas reduzidas de IBS e CBS: desconto de 50% para vendas de imóveis, com aplicação de redutores de ajuste e social na base de cálculo, e de 70% para locações, com redutor social atualmente em torno de R$ 600 e exclusão de despesas de IPTU e condomínio.
Para 2026, foi instituída alíquota teste de 1% para o IBS/CBS, composta por 0,9% de CBS e 0,1% de IBS. A correta emissão de documentos fiscais com o destaque desses tributos, já considerando as reduções setoriais, é essencial para evitar exigências complementares. Entretanto, a ausência de regulamentação da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis e a inadequação dos sistemas atuais para locações têm gerado insegurança jurídica. Diante disso, recomenda-se que os contribuintes registrem todas as tentativas de cumprimento das obrigações acessórias, como forma de afastar eventual aplicação de penalidades futuras decorrentes de falhas imputáveis ao poder público.
A LC 227/2026 também trouxe mudanças relevantes ao ITBI ao alterar o artigo 38 do Código Tributário Nacional. A base de cálculo passa a ser o valor de mercado do imóvel em condições normais de negociação à vista, apurado por critérios técnicos que consideram preços praticados, dados de cartórios e instituições financeiras, além das características específicas do bem. Os municípios e o Distrito Federal ficam obrigados a divulgar esses critérios, assegurando ao contribuinte o direito de contestar o valor atribuído por meio de procedimento próprio previsto em legislação local. A norma reforça ainda o dever de compartilhamento de informações por serviços notariais e registrais com as administrações tributárias, sob pena de multa.
No campo do planejamento patrimonial, a constituição de holdings imobiliárias segue sendo avaliada não apenas sob o viés tributário, mas também como instrumento de organização patrimonial e sucessória. A centralização de imóveis em pessoa jurídica pode facilitar a gestão, a sucessão e, em determinadas situações, reduzir a carga fiscal em comparação com operações realizadas por pessoas físicas, mesmo com a incidência do IBS e da CBS. Contudo, devem ser considerados os custos de estruturação e manutenção dessas sociedades, além das diferenças estaduais na apuração do ITCMD.
Essas diferenças tendem a ser reduzidas. A LC 227/2026 estabelece que, na transmissão por herança ou doação de quotas ou ações de empresas fechadas, a avaliação dos bens deve refletir o valor de mercado, admitindo métodos como o fluxo de caixa descontado, observado como piso o patrimônio líquido ajustado a preços de mercado acrescido do valor do negócio. A aplicação dessa regra depende de legislação estadual específica e respeita os princípios da anterioridade anual e nonagesimal, o que torna 2026 um ano estratégico para planejamentos patrimoniais em unidades federativas que ainda adotam critérios simplificados.
Outro eixo relevante da reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), alinhado aos princípios de simplificação, cooperação federativa e justiça fiscal. O CIB atribui um identificador nacional único a cada imóvel, urbano ou rural, público ou privado, permitindo maior integração de dados entre a Receita Federal, fiscos estaduais e municipais e os serviços de registro. A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 e a Portaria RFB nº 561/2025 disciplinaram sua implementação e o compartilhamento de informações por meio do Sinter. A adoção do cadastro é obrigatória e tende a ampliar a capacidade de fiscalização, reduzindo práticas informais como contratos não registrados e rendimentos de aluguel não declarados.
Fonte: https://tributario.com.br/a/reforma-tributaria-como-fica-a-tributacao-no-mercado-imobiliario/
