A Receita Federal firmou entendimento de que, no âmbito do Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, apenas o valor efetivamente restituído ao comprador pode ser deduzido da base de cálculo dos tributos unificados quando ocorre distrato. Esse posicionamento foi consolidado em Solução de Consulta que esclareceu controvérsia sobre o tratamento tributário das receitas em casos de cancelamento de venda de unidade imobiliária.
O caso analisado envolveu uma incorporadora optante pelo RET, com alíquota unificada de 4%, que havia vendido um apartamento e recebido parte do preço em parcelas. Posteriormente, o contrato foi distratado, com devolução parcial ao adquirente. A empresa questionou se poderia deduzir da base de cálculo do RET o valor integral recebido ou apenas o montante efetivamente devolvido ao cliente. O sistema contábil utilizado pela incorporadora interpretava que o valor total do distrato, e não somente a parcela devolvida, poderia ser abatido, por considerar o cancelamento da venda como anulação integral da receita reconhecida até aquele momento.
A Receita Federal partiu da análise do artigo 5º, §7º, da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013, que previa que “do total das receitas recebidas […] poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos”. O dispositivo foi interpretado à luz do conceito de “venda cancelada” constante do subitem 4.1 da Instrução Normativa SRF nº 51/1978, segundo o qual “vendas canceladas correspondem à anulação de valores registrados como receita bruta de vendas e serviços; eventuais perdas ou ganhos decorrentes de cancelamento de venda ou de rescisão contratual não devem afetar a receita líquida de vendas e serviços, mas serão computados nos resultados operacionais”. Complementarmente, o Pronunciamento Técnico CPC 47 (item B20) foi citado para delimitar o conceito de devolução de vendas.
Segundo a análise da Receita, a situação relatada pelo contribuinte não se enquadra como devolução de produto, mas sim como venda cancelada em decorrência de distrato, uma vez que houve rescisão contratual posterior à transferência inicial da unidade. A Cosit destacou que a dedução deve ser limitada ao valor efetivamente restituído ao comprador, pois o montante retido pela incorporadora (como multa ou outra compensação) permanece como receita tributável no âmbito do RET. A interpretação, conforme assinalado, visa assegurar que apenas a parcela da receita efetivamente anulada seja neutralizada da base de cálculo.
O parecer fez menção à Solução de Consulta Cosit nº 27, de 23 de março de 2018, que já havia abordado tema semelhante. Naquela oportunidade, o Fisco reconheceu que, a partir da opção pelo RET, o contribuinte pode “deduzir da apuração da base de cálculo o valor do cancelamento de vendas reconhecido no mês”, conforme autorizado pelo §7º do art. 5º da IN RFB nº 1.435/2013. Reiterou-se que “a legislação aplicável permite a redução da base de cálculo do regime especial relativamente às parcelas da receita objeto de cancelamento ou devolução”, mas que tal redução está condicionada ao valor restituído. Assim, “os valores anteriormente reconhecidos como receitas e que permanecerem com a incorporadora continuam integrando a receita tributável, não podendo ser deduzidos da base de cálculo do RET”.
O órgão relatou ainda que a sistemática do RET é excludente em relação a outros regimes, como o lucro presumido, de modo que receitas submetidas a uma dessas modalidades não podem ser simultaneamente tributadas pela outra. Desse modo, apenas as receitas vinculadas à incorporação submetida ao RET podem sofrer a dedução autorizada. No caso de devolução integral do valor recebido, a dedução abrangerá todo o montante; porém, quando a devolução for parcial, apenas o valor efetivamente restituído poderá ser abatido, sendo o saldo retido tributável como receita operacional.
A Receita também observou que, embora a IN RFB nº 1.435/2013 tenha sido revogada pela IN RFB nº 2.179/2024, o novo normativo manteve o mesmo tratamento, reproduzindo em seu artigo 13, §3º a possibilidade de dedução das vendas canceladas. Assim, o entendimento permanece válido e aplicável às operações atuais.
