Nesta época de acerto entre os contribuintes do IRPF e a RFB examinaremos como ocorre a tributação pelo IRPF sobre os rendimentos decorrentes de contratos de aluguéis e/ou arrendamentos.
São várias faces num mesmo tema, que podem passar despercebidas pelos contribuintes do IRPF quando do acerto com o “leão” do IR, ao prepararem suas Declarações de Ajustes Anuais (DAA’s).
1 – O texto básico para estudo está contido na IN RFB nº 1.500/2014, que regula o tema já contido no RIR/2018. Não vamos definir alugueis e arrendamentos, mas não podemos fugir das definições das partes envolvidas nesse tipo de negócios, cf. art. 30 e 31 da IN 1.500/2014, da RFB.
No art. 30 vemos a regra aplicável aos aluguéis pagos por Pessoas Físicas:
Art. 30. Para determinação da base de cálculo sujeita ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) de que trata o Capítulo IX, no caso de rendimentos de aluguéis de imóveis pagos por pessoa física, devem ser observadas as mesmas disposições previstas nos arts. 31 a 35. (Redação dada pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 1756, de 31 de outubro de 2017)
Parágrafo único. Ressalvado o disposto no inciso II do caput do art. 11, o valor locativo do imóvel cedido gratuitamente (comodato) será tributado na DAA.
Já no art. 31 hás prescrições aplicáveis aos aluguéis pagos pelas Pessoas Jurídicas:
Art. 31. No caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integrarão a base de cálculo para efeito de incidência do imposto sobre a renda:
I – o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
II – o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
III – as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento; e
IV – as despesas de condomínio.
-
1º Os encargos de que trata o caput somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador.
-
2º Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o beneficiário.
Diante das regras acima, temos então:
- a) As partes dos contratos de aluguéis são:
– Locador: que é o proprietário do imóvel, aquele que coloca o seu imóvel para alugar; e
– Locatário: A pessoa ou empresa é quem procura um imóvel para alugar e morar ou se estabelecer por um período, o famoso inquilino.
- b) Já nos arrendamentos temos as seguintes partes:
– Arrendador: Que é a parte proprietária do bem arrendado, que cede os direitos de uso ao arrendatário; e
– Arrendatário: É ou outro no contrato que é a parte usuária do bem arrendado, que irá usufruir do mesmo durante certo período.
2 – Quais rendimentos são tributáveis?
Ora, são tributáveis nos contratos aluguéis ou arrendamentos os rendimentos decorrentes da ocupação, do uso ou da exploração de bens corpóreos, nas formas abaixo discriminadas:
– aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagem de terrenos, seus acrescidos e suas benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza;
– locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento de pastos naturais ou artificiais, ou campos de invernada;
– direito de uso ou aproveitamento de águas privados ou de força hidráulica;
– direito de uso ou exploração de películas cinematográficas ou de videoteipe;
– direito de uso ou exploração de outros bens móveis de qualquer natureza;
– direito de exploração de conjuntos industriais;
– os juros de mora, as multas por rescisão de contrato de locação e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento, inclusive a atualização monetária;
– as luvas, os prêmios, as gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador, pelo contrato celebrado;
– as bem- feitorias e os melhoramentos realizados no bem locado, se, de acordo com o contrato, fizerem parte da compensação pelo uso do bem ou do direito;
– a indenização pela rescisão ou pelo término antecipado do contrato de aluguel ou arrendamento;
– o preço de compra de móveis ou benfeitorias, ou de qualquer outro bem do locador, quando constituir compensação pela anuência do locador à celebração do contrato.
Portanto, são estas as hipóteses de inclusão nos rendimentos percebidos nos aluguéis para fins de incidência tributária pelo IRPF.
Atenção:
Ainda resta a última hipótese que é a do imóvel cedido gratuitamente, que também constitui rendimento tributável na DAA, devendo ser informado em Rendimentos Tributáveis, o equivalente a 10% (dez por cento) do seu valor venal, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) correspondente ao ano-calendário da declaração. É o que prevê a IN 1.500/2014, da RFB:
Art. 76. Ressalvado o disposto no inciso II do caput do art. 11, considera-se rendimento tributável, na DAA, o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente.
Parágrafo único. O rendimento tributável é equivalente a 10% (dez por cento) do valor venal do imóvel cedido, podendo ser adotado o constante na guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) correspondente ao ano-calendário da DAA.
Neste caso há a exceção legal contido no artigo 35, caput, VII, “b” do RIR/2018:
Art. 35. São isentos ou não tributáveis:
(…)
VII – os seguintes rendimentos diversos:
(…)
- b) o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;
(…)
Aqui, reafirmamos, que nesse caso:
– o rendimento tributável do imóvel cedido gratuitamente não está sujeito ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão);
– se a cessão de uso não abrangeu todo o ano-calendário, o valor tributável é apurado proporcionalmente ao período de cessão de uso de imóvel.
Há, também, os casos dos rendimentos de aluguel, garantido por seguro fiança, recebido da seguradora por pessoa física, em face do exercício da garantia, está sujeito à retenção na fonte pela pessoa jurídica que efetuou o pagamento.
O texto legal básico, IN 1.500/2014 da RFB, ainda prescreve:
Art. 34. Os rendimentos de aluguéis de imóveis depositados em juízo são tributados somente quando disponibilizados ao beneficiário ou ao seu representante legal.
Art. 35. É obrigatória a emissão de recibo ou documento equivalente pelo locador ou administrador do bem, quando do recebimento de rendimentos da locação de bens imóveis.
3 – Casos de contrato de aluguel com opção de compra pelo locatário
Com base numa lei de 1964, que está inclusa no parágrafo 4º do art. 45 do RIR/2018, temos:
4º Na hipótese de o contrato de locação assegurar opção de compra ao locatário e prever a compensação de aluguéis com o preço de aquisição do bem, não serão considerados como aluguéis os pagamentos, ou a parte deles, que constituírem prestação do preço de aquisição ( Lei nº 4.506, de 1964, art. 23, § 4º ).
Trata-se, pois, de exceção na tributação dos aluguéis.
4 – Nos casos de sublocação do imóvel
Esses rendimentos oriundos da sublocação de imóvel são tributáveis e estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), quando recebidos de pessoa física, ou na fonte, quando pagos por pessoa jurídica e na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
Nesse caso, considera-se rendimento tributável do sublocador a diferença positiva entre o aluguel recebido do sublocatário e o aluguel pago ao locador.
5 – Alugueis pagos pelas seguradoras
Nos casos de inadimplemento do locatário, os rendimentos de alugueis pagos pela seguradora a locador pessoa física estão sujeitos à retenção do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF).
É bem de ser ver, neste caso, respostas em solução de consulta da COSIT.
6 – Casos de usufruto
Nestes casos temos duas situações:
1.Se o usufruto constar de escritura pública averbada no registro de imóveis, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa a constituição do usufruto em favor do filho.
Então os rendimentos do aluguel são tributáveis em nome do filho.
2. Se não houver escritura averbada, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa que os rendimentos respectivos foram doados ao filho.
CARNÊ LEÃO
Os rendimentos do aluguel estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física:
Retenção do IRRF: Se pagos por pessoa jurídica devem ser incluídos, como rendimentos tributáveis, na declaração de ajuste do pai. Para o filho, os rendimentos são não tributáveis, como doação em espécie.
7 – Já nos casos de Prêmios, Luvas, Gratificações
As luvas, prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador ou cedente do direito, pelo contrato celebrado para uso, ocupação, fruição ou exploração de bens corpóreos e direitos são rendimentos tributáveis, como aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão):
Porém, se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na declaração de ajuste.
8 – Há outros casos detalhados nesse tipo de tributação como:
I – Comunhão decorrente de sociedade conjugal ou da união estável:
O artigo 5º do RIR/2018, prevê que a constância da sociedade conjugal, cada cônjuge terá seus rendimentos (inclusive os provenientes de aluguéis) tributados na proporção de:
– 100% (cem por cento) dos que lhes forem próprios; e
– 50% (cinquenta por cento) daqueles produzidos pelos bens comuns.
Observe-se que o disposto acima aplica-se, inclusive:
– à união estável, reconhecida como entidade familiar, exceto se houver disposição contratual em contrário quanto às relações patrimoniais (9); e
– à separação de fato.
8.2 – Bens em condomínio:
Por sua vez os rendimentos de aluguel decorrentes de bens possuídos em condomínio (pertencente a mais de uma pessoa) serão tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver. Assim, temos que o contrato de locação deverá discriminar a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino, evitando, dessa forma, qualquer problema junto à fiscalização da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB).
Caso não conste no contrato cláusula com a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino, recomenda-se fazer um aditivo ao mesmo.
Finalmente, é importante mencionar que os bens em condomínio deverão ser mencionados nas respectivas declarações de bens, relativamente à parte que couber a cada condômino.
8.3 – Aluguéis pagos por intermédio de administradoras ou outros mandatários:
Neste caso o IRRF= somente será devido quando o locador for pessoa física e o locatário for pessoa jurídica.
No caso da imobiliária, ela funciona como mera intermediária, sendo assim, o locatário responsável pelo pagamento deve ter como referência o “contrato de aluguel” para verificar se o locador é pessoa física ou não. Sendo o locador pessoa física e o locatário for pessoa jurídica a retenção deverá ser normalmente efetuada.
Se ambos forem, locador e locatário, pessoas físicas, os aluguéis recebidos pelo locador sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), ainda que o pagamento seja feito por intermédio de empresa administradora de bens, pois esta não figura como fonte pagadora.
8.4 – Aluguéis depositados judicialmente:
Estes casos estão inclusos no art. 34 da IN 1.500/2014:
Art. 34. Os rendimentos de aluguéis de imóveis depositados em juízo são tributados somente quando disponibilizados ao beneficiário ou ao seu representante legal.
Para o caso de o locatário efetuar em juízo o depósito dos aluguéis, tal fato não configura a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda ou proventos para o seu legítimo titular, não estando sujeito a retenção do imposto (se o locatário for pessoa jurídica) nem obrigado a recolher o imposto mensal do carnê-leão (se o locatário for pessoa física). Esses rendimentos são tributados somente quando liberados pela autoridade judicial ao beneficiário ou ao seu representante legal.
Ainda no que se refere aos aluguéis depositados judicialmente, cabe nos observar o seguinte:
- os rendimentos recebidos acumuladamente: quando correspondentes a anos-calendário anteriores ao do recebimento, serão submetidos à incidência do Imposto de Renda com base na tabela progressiva acumulada na forma prevista no Anexo IV da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 (tabela progressiva do IRPF), e serão tributados exclusivamente na fonte, no mês do recebimento ou do crédito, em separadamente dos demais rendimentos recebidos no mês;
- quando correspondentes ao ano-calendário em curso, serão tributados, no mês do recebimento ou crédito, sobre o total dos rendimentos;
- para fins de determinação da Base de Cálculo (BC) do imposto, além das deduções comuns (dependentes, pensão alimentícia, contribuições previdenciárias, observadas as condições pertinentes), poderão ser deduzidas as despesas com ação judicial necessárias ao recebimento dos rendimentos, inclusive com advogados, se tiverem sido pagas pelo contribuinte, sem indenização.
9 – O Recolhimento do IRRF sobre rendimentos de alugueis:
Os rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas deverão observar a seguinte regra:
- Rendimento pago por pessoa jurídica: estará sujeito ao Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), a ser retido pela fonte pagadora, mediante aplicação da tabela progressiva mensal (Código de recolhimento Darf: 3208 – Aluguéis e royalties pagos a pessoa física);
- rendimento pago por pessoa física ou fonte situada no exterior: estará sujeito ao recolhimento mensal obrigatório do imposto, o famoso carnê-leão (Código de recolhimento Darf: 0190 – Carnê-leão).
Finalmente ressaltamos que a tributação mensal não se aplica ao valor locativo de imóvel cedido gratuitamente para uso de terceiros, o qual somente será tributável na Declaração de Ajuste Anual (DAA) do beneficiário.
10 – Tributação na DAA:
Na época da DAA cada contribuinte (locador) deverá incluir os aluguéis recebidos durante o ano, seja de pessoa física ou jurídica, entre os demais rendimentos tributáveis e, do imposto anual devido, poderá deduzir o Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) e o pago no carnê-leão sobre esses rendimentos.
Alertamos que deverá ser incluído na DAA o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente para uso de terceiros, exceto no caso de cessão para uso do cônjuge ou de parentes de 1º grau (pais e filhos).
11- Casos das multas por rescisão de contrato de aluguel:
A multa por rescisão de contrato de aluguel é considerada rendimento de aluguel, consequentemente é tributada como tal.
Vemos artigo 32 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014:
Art. 32. Compõem a base de cálculo, para efeito de tributação, os juros de mora, atualização monetária, multas por rescisão de contrato de locação, a indenização por rescisão antecipada ou término do contrato e quaisquer acréscimos ou compensações pelo atraso no pagamento do aluguel, bem como as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador e as luvas pagas ao locador, ainda que cedido o direito de exploração.
Nesse caso temos as seguintes situações:
– se a multa for paga por pessoa jurídica, esse valor é tributável na fonte e na declaração;
– se a multa for paga por pessoa física, esse valor sujeita-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e à tributação na declaração.
Concluindo, por mais simples que pareça, a tributação dos rendimentos relativos aos alugueis tem muitos detalhes que devem ser observados pelos contribuintes, tanto mensalmente nos seus recebimentos como na época da DAA, como vivenciamos nesse início de ano.
Fonte: https://tributario.com.br/rmorais/irpf-e-a-tributacao-dos-alugueis-e-arrendamentos/
