A partir de 2026, os contratos de locação no Brasil entram em um novo ambiente jurídico e fiscal, marcado por mudanças relevantes tanto na esfera civil quanto na tributária. A combinação entre exigência de contratos obrigatoriamente escritos, vedação à cumulação de garantias e a integração das operações imobiliárias ao novo sistema de tributação sobre o consumo — com incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — impõe aos proprietários uma reavaliação urgente dos instrumentos em vigor.
Na avaliação de especialistas ouvidos, os ajustes imediatos decorrem de dois eixos principais: a necessidade de assegurar a validade formal das garantias contratuais e a adaptação às novas regras de tributação aplicáveis às locações. No plano civil, a legislação do inquilinato mantém regra expressa segundo a qual é vedada, sob pena de nulidade, a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Assim, instrumentos que prevejam, simultaneamente, fiança, caução, seguro-fiança ou outras modalidades devem ser revistos.
Além desse aspecto, a reforma tributária cria um cenário específico para contratos celebrados até a publicação da Lei Complementar nº 214/2025. Esses contratos podem, mediante cumprimento de requisitos formais, ser enquadrados em regime opcional que prevê a incidência definitiva de IBS e CBS à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta da locação. Para tanto, é necessário comprovar a data do contrato e, no caso das locações não residenciais, providenciar registro em cartório ou disponibilização às autoridades fiscais até 31 de dezembro de 2025.
Ainda de acordo com tributaristas, a opção por esse regime exige cautela, pois afasta outras formas de incidência, impede o aproveitamento de créditos e impõe escrituração segregada. A escolha pode afetar diretamente a precificação do aluguel e a estrutura econômica do contrato.
Outro ponto de atenção é que a reforma passa a tratar expressamente a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis como operações tributáveis quando realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS. Nessa lógica, o locador é definido como contribuinte da operação, e o fato gerador ocorre no momento do pagamento, com exigibilidade do imposto sobre cada parcela recebida. A base de cálculo corresponde ao valor da locação, excluídas despesas como tributos incidentes sobre o imóvel, emolumentos e encargos condominiais.
A nova sistemática também introduz obrigações cadastrais inéditas, como a inscrição do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), estrutura que funcionará como um identificador nacional dos imóveis e integrará a base de dados do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A expectativa é que esse mecanismo amplie significativamente a rastreabilidade das receitas imobiliárias.
Com isso, práticas informais, como contratos de gaveta ou aluguéis não declarados, tendem a perder espaço. A maior capacidade de cruzamento de dados entre as administrações tributárias deve elevar o nível de fiscalização e incentivar a formalização das relações locatícias.
Nesse contexto, especialistas apontam que 2026 pode ser marcado por aumento de renegociações, discussões sobre repasse do ônus tributário, pedidos de revisão contratual e disputas sobre reequilíbrio econômico. A incidência expressa de IBS e CBS sobre a locação representa ruptura relevante em relação ao modelo tradicional, o que pode gerar tensões entre locadores e locatários.
Diante desse cenário, a recomendação é que proprietários revisem imediatamente seus contratos, garantias, cláusulas relacionadas a tributos, rotinas de emissão de NFS-e e procedimentos de identificação cadastral dos imóveis. A adoção preventiva dessas medidas é vista como essencial para mitigar riscos de nulidade, autuações fiscais e litígios decorrentes da transição para o novo regime.
