Recentemente, o governo federal lançou uma medida que possibilita aos contribuintes a atualização do valor de seus imóveis para o valor de mercado, com o pagamento de Imposto de Renda por alíquotas reduzidas. A iniciativa visa, à primeira vista, proporcionar uma oportunidade de regularização patrimonial, mas esconde nuances que podem dificultar a adesão em curto prazo, principalmente para aqueles que pretendem alienar os bens dentro de um período mais breve.
A alíquota reduzida oferecida pelo governo é atraente. Para pessoas físicas, a taxa é de 4%, muito inferior à faixa normalmente aplicada, que varia entre 15% e 22,5%. Para pessoas jurídicas, a redução também é significativa, com a alíquota de 10%, em vez dos usuais 34%. No entanto, essa vantagem só será plena para aqueles que mantiverem o imóvel por pelo menos 15 anos. Caso o bem seja vendido antes desse prazo, o contribuinte terá direito a apenas uma parte proporcional do imposto já pago à Receita Federal, e isso poderá gerar uma tributação adicional, que pode superar o benefício inicialmente oferecido.
O programa foi desenhado de modo a dissuadir a venda imediata. Em um exemplo prático, se o imóvel for vendido em até três anos, o contribuinte não poderá aproveitar nenhum benefício fiscal da atualização. Ele pagará a alíquota de 4% agora e, no momento da venda, ainda terá de arcar com os 15% sobre o ganho de capital, resultando em uma tributação muito superior ao esperado. Apenas após seis anos, a alíquota começa a se equiparar à do regime regular de tributação. Ou seja, o prazo longo de alienação se torna uma condição essencial para que o contribuinte consiga, de fato, usufruir de qualquer vantagem oferecida pelo governo.
Para quem detém imóveis muito antigos, que não tiveram suas bases de cálculo atualizadas por anos, essa oportunidade pode parecer uma maneira interessante de regularizar a situação com um custo fiscal inicial mais baixo. Contudo, a incerteza sobre a alienação futura – se ocorrer antes dos 15 anos – pode acabar transformando o que parece ser uma vantagem em um ônus financeiro significativo.
Especialistas consultados destacam que a medida, embora inédita, não deverá ser amplamente aderida, justamente por essas condições. Eles recordam que algo semelhante já foi aplicado com os investimentos em offshores, com a Lei nº 14.754/2023, e que, apesar do potencial arrecadatório, a adesão foi limitada.
Outro ponto levantado é a questão da herança. A legislação atual não esclarece de maneira transparente se, em caso de falecimento do titular, o valor atualizado pelo contribuinte seria transferido ao herdeiro como valor de mercado, mantendo o direito ao benefício fiscal. Para muitos, esse é um ponto de grande incerteza, especialmente para aqueles que planejam a sucessão patrimonial.
Assim, a iniciativa governamental, embora tenha o objetivo claro de arrecadar e regularizar patrimônios, acaba apresentando-se como um mecanismo complexo, que demanda uma análise cuidadosa antes da adesão. Para alguns, pode parecer um convite à regularização; para outros, um risco fiscal desnecessário no curto prazo.
Vale destacar por fim que foi publicada hoje a Instrução Normativa RFB nº 2222, de 20 de setembro de 2024, que regulamenta, no âmbito da RFB, a opção pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado, de que tratam os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024.
