A implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), prevista para ganhar efetividade neste ano 2026, reacendeu um debate sensível no direito tributário e imobiliário: até que ponto a integração massiva de dados fundiários e fiscais representa modernização do sistema ou inaugura um ciclo de aumento indireto da carga tributária?
A promessa oficial é de transparência, racionalidade arrecadatória e combate à evasão. Mas os impactos práticos começam a preocupar proprietários, inquilinos e operadores do direito.
Com a reforma tributária, o cadastro deixa de ser apenas um instrumento técnico de organização territorial para assumir papel central na fiscalização, na formação de valores de referência e na própria dinâmica contratual do setor imobiliário. O que muda quando cada imóvel passa a ter um “CPF fiscal” permanentemente monitorado? Quem, ao final, absorverá os custos dessa nova arquitetura: o proprietário, o locatário ou o mercado como um todo?
Análises recentes revelam leituras distintas, embora complementares, sobre o alcance do CIB. Em comum, a maioria dos estudos revelam que a integração entre cadastros municipais, registros imobiliários e Receita Federal modifica a relação entre propriedade, renda e tributação, com efeitos que extrapolam a simples arrecadação.
De acordo com Júlio César Ballerini Silva, a criação de um cadastro imobiliário fiscal unificado tende a produzir efeitos imediatos sobre contratos de locação vigentes, sobretudo aqueles que transferem ao inquilino o ônus do IPTU. Com a centralização e o cruzamento de dados, os valores venais tradicionalmente utilizados pelos municípios — muitas vezes defasados — passam a se aproximar do valor real de mercado declarado em escrituras e registros. Esse movimento, segundo o autor, gera um salto expressivo na base de cálculo do imposto, com potencial de triplicar o valor anual do IPTU em determinados casos.
O impacto não se limita à tributação patrimonial. A elevação do IPTU e o aumento da tributação sobre a renda de aluguéis, que pode ultrapassar 27%, tendem a ser repassados ao locatário, provocando reajustes significativos nos valores mensais ou a devolução de imóveis.
Nesse contexto pode acontecer um cenário de judicialização em massa, envolvendo ações revisionais de contratos, discussões sobre excessiva onerosidade e questionamentos quanto ao caráter confiscatório da tributação, à luz dos princípios da razoabilidade e da capacidade contributiva, citando inclusive o entendimento do STJ no AgInt no REsp 1.892.015/RS, julgado em 13/10/2022.
De acordo com Letícia Bellesia Cavalli e Pâmella Souto Pires, o Cadastro Imobiliário Brasileiro deve ser compreendido como parte de um processo mais amplo de integração entre política fundiária e arrecadação. As autoras destacam que o CIB não cria um novo cadastro de imóveis, mas atua como agregador de informações provenientes de cadastros já existentes, articulado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A Receita Federal, nesse modelo, não assume a gestão direta dos cadastros, mas passa a dispor de uma base informacional robusta e permanentemente atualizada.
Essa infraestrutura viabiliza a formação do chamado “valor de referência”, previsto na Lei Complementar nº 214/2025, que poderá ser utilizado como parâmetro auxiliar em tributos como IPTU, ITBI e ITR. Embora concebido para dar suporte à tributação sobre o consumo (IBS e CBS), o valor de referência tende a irradiar efeitos sobre a tributação patrimonial, ampliando a capacidade de fiscalização e reduzindo margens para subavaliação. As autoras, contudo, alertam para a necessidade de observância estrita da legalidade, sob pena de o cadastro se converter em mecanismo automático de presunção de riqueza .
De acordo com Ricardo Soriano e Natalia Bessoni Ramos Neves, a reforma tributária inaugura uma verdadeira mudança de paradigma no setor imobiliário, ao integrar o CIB ao novo modelo de tributação sobre o consumo. Para os autores, o sistema rompe a lógica tradicional que separava renda, patrimônio e consumo, passando a tratar as operações imobiliárias como parte de um ciclo fiscal contínuo, sujeito a rastreabilidade e fiscalização digital. A partir de 2026 e, de forma plena, em 2027, o cadastro será peça-chave para o controle das operações sujeitas ao IBS e à CBS.
Pessoas físicas que explorarem locações de forma habitual poderão ser equiparadas a contribuintes empresariais, com obrigações de emissão de documento fiscal e escrituração, enquanto pessoas jurídicas enfrentarão uma ampliação da base tributável com a substituição do PIS e da Cofins pela CBS não cumulativa. O CIB, nesse contexto, não apenas organiza informações, mas condiciona a conformidade fiscal e influencia diretamente a precificação, a estrutura contratual e o planejamento patrimonial do setor.
Nesse ínterim, o Cadastro Imobiliário Brasileiro não é um instrumento neutro. Ele altera a forma como o Estado enxerga o patrimônio imobiliário, ampliando a capacidade de controle e reduzindo espaços de informalidade, mas também tensionando princípios clássicos do direito tributário e contratual. A elevação indireta de bases de cálculo, o impacto sobre contratos em curso e a ampliação da fiscalização sobre rendas imobiliárias compõem um cenário de adaptação forçada para contribuintes e operadores do mercado.
A nova arquitetura fiscal exige revisão de contratos de locação, reavaliação de estruturas patrimoniais e maior atenção à conformidade cadastral e declaratória. Municípios, contribuintes e Fisco passam a interagir em um ambiente de dados integrados, no qual inconsistências tendem a ser rapidamente identificadas e questionadas.
Ao final, ao que parece, o sucesso do CIB dependerá menos da sofisticação tecnológica e mais da forma como seus dados serão utilizados. O equilíbrio entre eficiência arrecadatória, segurança jurídica e respeito à capacidade contributiva será determinante para que o cadastro se consolide como instrumento de racionalização do sistema, e não como fator de instabilidade no mercado imobiliário.
