Por Bárbara Gaigher Soares Damasceno

A ausência de regularização de bem imóvel adquirido é uma celeuma diária que envolve contrato de compra e venda.

A problemática que envolve a regularização do imóvel pode decorrer em razão de algumas nuances, seja pela falta de informação do próprio comprador ou, até mesmo, pela dificuldade financeira para realizar o trâmite cartorário necessário.

Conforme determina a Lei de Registro Públicos, Lei 6.015/ 73, após a compra do imóvel cabe ao Comprador dirigir-se inicialmente ao Cartório de Notas com o contrato de compra e venda, realizar uma escritura pública e, posteriormente, dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis competente ao foro do imóvel para realizar o registro na matrícula do bem – art. 167 da Lei 6.015/73.

Assim, o Comprador apenas deterá a propriedade do imóvel após o registro de seu nome na matricula do bem. Antes disso, o comprador demonstra apenas “posse”. Portanto, não possuindo o Comprador a propriedade do bem imóvel, algumas consequências podem decorrer deste fato.

A título exemplificativo, na hipótese de o Comprador do imóvel não realizar a transferência do registro para seu nome, em eventual trâmite de Ação de Execução de Título Extrajudicial, para eventual satisfação de dívida exequenda do. Vendedor do imóvel, poderá recair sobre o bem imóvel em questão medidas típicas da execução, quais sejam, penhora, avaliação e expropriação.

Nesse caso, a título de autenticidade, segurança e eficácia, o imóvel ainda pertencia ao Vendedor originário, pois, na matrícula registrada era o Vendedor do imóvel – devedor na hipótese da execução – quem constava como proprietário.

Nessa senda, no prosseguimento da ação judicial com a realização das medidas executivas, o bem após ser penhorado e avaliado, pode ser levado a leilão judicial.

Ao contrário do que consta no registro da matrícula do imóvel, verdadeiramente o bem pertence a um “Terceiro” que, no ato da compra do bem imóvel, não adotou as diligências corretas para proceder com a regularização cartorária. O Terceiro obteve para si, apenas o contrato, os recibos de compra e venda, porém, nada mais o fez.

Nesses casos, para comprovar que o bem imóvel penhorado pertence à Terceiro Interessado, uma possível medida é o ajuizamento da Ação de Embargos de Terceiro com Pedido Liminar, na qual, busca-se desconstituir o ato judicial que determinou a penhora sobre o bem imóvel e a suspensão do leilão judicial, a fim de demonstrar ao Juízo que o bem imóvel pertence a Terceiro interessado.

Conforme preceitua a norma do art. 674 do Código de Processo Civil, os embargos de terceiros são devidos em quem, não sendo parte do processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo – penhora -, poderá requer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

Ainda é necessário pontuar que mesmo na hipótese de êxito nos embargos de terceiros, o Terceiro ainda corre risco de arcar com custas e sucumbência nos autos do processo, visto que, quem deu causa ao processo foi o Terceiro interessado ante a ausência de regularização do imóvel no ato de sua compra

Fato é, contrato de compra e venda não garante a propriedade do bem imóvel e regularização cartorária perante o ato jurídico – compra de um bem imóvel – pode parecer iminentemente onerosa, mas, refletindo a longo prazo, a ausência das diligências cartorárias essenciais à regularização do bem imóvel, pode causar um grande imbróglio e alto valor de honorários advocatícios.