O [i]Projeto de Lei Complementar PLP nº 68/2024, que regulamenta a reforma tributária sobre o consumo teve sua primeira parte aprovada pelo Poder Executivo no início de 2025.
Além das alterações na tributação de consumo, algumas modificações no regime de transição das novas regras impactam diretamente nas operações de empresas organizadas no modelo de holding patrimonial, cujo objeto social é a locação, arrendamento e cessão de imóveis.
No modelo atual de tributação, pessoas jurídicas que realizam as atividades imobiliárias sofrem a tributação no modelo cumulativo do lucro presumido, ou seja, sem a tomada de créditos, cuja alíquotas são de 3% de PIS e 0,65% de COFINS, e com a vigência do novo regime de tributação via IBS e CBS, essas alíquotas podem chegar até 15%.
Contudo, a lei complementar prevê a concessão de benefícios para contratos que estejam previamente adequados no período de transição da reforma tributária, cujas alíquotas de IBS e CBS serão de 3,65%.
Com isso, para fazer jus aos benefícios as empresas estruturadas no modelo holding deverão registrar seus contratos imobiliários até a publicação da lei complementar, mediante instrumentos com prazo determinado e firma devidamente reconhecida em cartório ou via assinatura eletrônica válida.
Nos termos do [ii]artigo 487 do PLP 68/2024, os contratos envolvendo imóveis não residenciais o registro em cartório deve ser realizado até o dia 31/12/2025, ou validado via assinatura digital com informativo à Receita Federal, e para contratos residenciais a regra vale até 31/12/2028.
Vale ressaltar que, a criação de uma tributação no modelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado) de forma dual e bipartida, utilizado em diversos países do mundo, a qual considera o valor destacado da operação de forma direta e não-cumulativa, ou seja, determina como base de cálculo o efetivo valor da operação e abatendo-se o recolhimento de etapas anteriores.
Com base no texto em fase de aprovação, este IVA poderá ter alíquotas de até 28%, sendo que segundos dados da [iii]OCDE, os países que se utilizam do modelo de tributação possuem a alíquota efetiva em no máximo 20,5%.
Assim, muitos empresários que estruturam suas atividades imobiliárias através de holding patrimonial, questionam se após a reforma o modelo de negócio ainda será vantajoso, considerando a variação de alíquotas previstas.
Em que pese as alterações previstas, o modelo de estruturação ainda continuará sendo benéfico, pois considerando a tributação sobre a renda incidente na pessoa física, este faturamento poderá ser tributado em até 27,5%, comparado aos 8% a 15% de IBS e CBS na pessoa jurídica, com possibilidade de apropriação de créditos sobre eventuais despesas.
Assim, é de suma importância que estes contratos sejam avaliados previamente por uma assessoria jurídica especializada, para fins de adequação às novas regras de tributação com a vigência da reforma tributária.
[i] https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/164914
[ii] chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=9725946&ts=1737134611441&disposition=inline
[iii] https://www.oecd.org/tax/tax-global/BRAZIL_PT_country%20note_final.pdf
Fonte: https://tributario.com.br/thlira88/reforma-tributaria-alteracao-no-regime-de-transicao-traz-beneficios-a-holding-patrimonial/