A regulamentação da reforma tributária estabelecerá os parâmetros para a implementação do novo sistema tributário no Brasil, previsto para ser aplicado gradualmente a partir de 2026. As novas diretrizes foram apresentadas no Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, aprovado pela Câmara dos Deputados em 17 de dezembro. O projeto segue agora para sanção presidencial pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

O principal objetivo da reforma é a unificação de cinco tributos – ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins – em dois impostos sobre valor agregado (IVA). Esses novos tributos serão divididos entre a esfera federal, com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), e as esferas estadual e municipal, com o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essa mudança visa simplificar o sistema tributário e tornar a arrecadação mais eficiente.

No contexto do mercado imobiliário, a reforma trará impactos significativos. Sendo que as operações imobiliárias passarão a ser tributadas de forma mais ampla pelo IVA, incluindo transações que hoje não são abrangidas por todos os tributos atuais, como compra, venda, locação e arrendamento de imóveis.

A nova regulamentação introduz uma fiscalização mais rigorosa para transações imobiliárias frequentes ou de grande porte, ao mesmo tempo em que oferece incentivos fiscais para operações relacionadas a imóveis populares. Locadores e vendedores – sejam pessoas físicas ou jurídicas – serão considerados sujeitos passivos para o IBS e CBS em operações de venda e/ou locação, com regras específicas conforme o perfil do contribuinte e a natureza da transação.

No caso de pessoas físicas, serão tributadas pelo IBS e CBS aquelas que vendam mais de três imóveis adquiridos em até cinco anos ou mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nesse mesmo período. Para outros casos, a venda de imóveis permanecerá sujeita apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital e ao ITBI, sem a incidência dos novos tributos.

Empresas que realizam vendas de imóveis também estarão sujeitas ao IBS e CBS, com direito a um desconto de 50% na alíquota padrão, o que resulta em uma carga tributária efetiva de aproximadamente 15,9% sobre o lucro das operações, se considerarmos as alíquotas de referências divulgadasd. Apesar do desconto, o novo regime pode aumentar a carga tributária em relação às regras vigentes, potencialmente reduzindo a rentabilidade das operações.

A reforma também busca estimular o mercado de imóveis populares. Para imóveis residenciais novos destinados à moradia, foi criado um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo do IBS e CBS. Para lotes residenciais, o redutor será de R$ 30 mil. Essas medidas visam reduzir a carga tributária e facilitar o acesso a imóveis por famílias de baixa renda.

Outra mudança relevante está no momento de incidência dos tributos. No caso da venda de imóveis, o IBS e CBS serão devidos no ato da alienação, incluindo promessas de compra e venda com pagamentos parciais. Isso implica que o imposto será exigido mesmo em situações em que o pagamento ainda não foi integralmente realizado.

Embora os novos tributos incidam diretamente sobre os vendedores, os compradores também poderão sentir os impactos da reforma de forma indireta. O aumento da carga tributária para vendedores deve refletir nos preços finais dos imóveis, especialmente em transações de maior valor. Ainda, os compradores continuarão sujeitos ao ITBI, que permanece vigente e é aplicado no momento do registro do imóvel em cartório.

Exceções existem em casos como leilões judiciais, nos quais o comprador poderá ser o sujeito passivo do IBS e CBS. Nessas situações, os impostos serão de responsabilidade direta do comprador, elevando os custos da aquisição.

Para locações, foi proposta uma redução na alíquota padrão de 26,5%, resultando em uma carga tributária efetiva de até 7,95% sobre o valor dos aluguéis. Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados, com receita anual superior a R$ 240 mil, também estarão sujeitas a essa tributação. Caso a receita anual ultrapasse R$ 288 mil, a tributação será aplicável mesmo para proprietários com menos de três imóveis.

Por fim, um redutor social de R$ 600,00 foi estabelecido para cada imóvel locado. Contudo, a nova carga tributária sobre aluguéis deverá ser repassada aos inquilinos, impactando os custos de locação. Assim, a reforma tributária traz implicações amplas tanto para investidores quanto para consumidores do mercado imobiliário.